Το Μόναχο αποτελεί την πλέον υπερτιμημένη αγορά κατοικίας παγκοσμίως, καθώς τα χαμηλά επιτόκια δανεισμού τροφοδούν τον κίνδυνο της 'φούσκας' εντός της Ευρωζώνης, σύμφωνα με τον δείκτη της πρόσφατης σχετικής έκθεσης της UBS για την κτηματαγορά
Το παραπάνω προκυπτει από την έκθεση 'UBS Global Real Estate Bubble Index 2019' όπου και αναλύει τις τιμές στην αγορά κατοικίας σε 24 μεγαλουπόλεις του κόσμου.
Σύμφωνα με την έκθεση της UBS το Λονδίνο αποχωρεί από την περιοχή κινδύνου φούσκας, ενώ οι ανταγωνιστικές πόλεις του Παρισιού και της Φρανκφούρτης εισέρχονται για πρώτη φορά στην ζώνη υψηλού ρίσκου.
Η ετήσια έκθεση 'UBS Global Real Estate Bubble Index 2019' από την UBS Global Wealth Management - Chief Investment Office (CIO) επισημαίνει τον κίνδυνο φούσκας ή την σημαντική υπερτίμηση στις αγορές ακινήτων στις μισές από το σύνολο των υπό αξιολόγηση πόλεων.
Ο εν λόγω κίνδυνος φούσκας διαφαίνεται μεγαλύτερος στο Μόναχο, ενώ ακολουθούν το Τορόντο, το Χονγκ Κονγκ και το Άμστερνταμ. Η Φρανκφούρτη, το Βανκούβερ και το Παρίσι βρίσκονται επίσης σε ευάλωτες περιοχές, ενώ σημαντικές ανισορροπίες χαρακτηρίζουν τη Ζυρίχη, το Λονδίνο, το Σαν Φρανσίσκο, το Τόκιο και τη Στοκχόλμη. Οι εκτιμήσεις αξίας στο Λος Άντζελες, το Σίδνεϊ, η Γενεύη και η Νέα Υόρκη έχουν διάφορες διαβαθμίσεις. Εν αντιθέσει, οι αγορές ακινήτων στη Σιγκαπούρη, τη Βοστόνη και το Μιλάνο μοιάζουν να κινούνται σε λογικά επίπεδα εύλογης αξίας, ενώ στο Σικάγο παραμένουν υποτιμημένες.
Για πρώτη φορά συμπεριλαμβάνονται στη φετινή έκδοση του δείκτη οι πόλεις της Μαδρίτης, της Μόσχας και του Τελ Αβίβ, στις οποίες η αγορά είναι υπερτιμημένη, ενώ στο Ντουμπάι παρατηρούνται λογικές τιμές.
Κατά τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα, οι ανισορροπίες στην κτηματαγορά έχουν αυξηθεί ιδιαίτερα στην Ευρωζώνη, με τη Φρανκφούρτη και το Παρίσι να αποτελούν τις δύο πιο αξιόλογες νέες προσθήκες στη ζώνη κινδύνου φούσκας σε σύγκριση με την περσινή χρονιά. Αντιθέτως, οι αποτιμήσεις σε Βανκούβερ, Σαν Φρανσίσκο, Στοκχόλμη και Σίδνεϊ επιδεικνύουν απότομες πτώσεις. Η αγορά ακινήτων του Λονδίνου έχει χαλαρώσει αρκετά, μετακινώντας τον οικονομικό αυτόν κόμβο εκτός περιοχής κινδύνου φούσκας για πρώτη φορά μέσα σε τέσσερα χρόνια. Από την άλλη, τα αποτελέσματα του εν λόγω δείκτη στη Νέα Υόρκη και το Λος Άντζελες είναι ελαφρώς χαμηλότερα από πέρυσι, ενώ στο Τόκιο και τη Σιγκαπούρη παραμένουν σχεδόν αμετάβλητα.
Ο Mark Haefele, Chief Investment Officer στην UBS Global Wealth Management, αναφέρει: «Σε παγκόσμιο επίπεδο, η οικονομική αβεβαιότητα αντισταθμίζει τις επιπτώσεις της μείωσης των επιτοκίων στην ζήτηση για κατοικία. Ωστόσο, σε διάφορες ζώνες της Ευρωζώνης, τα χαμηλά επιτόκια έχουν συμβάλει εκ νέου στην αύξηση των αποτιμήσεων των ακινήτων σε επίπεδο φούσκας».
Κατά μέσο όρο, στις πόλεις που αποτέλεσαν αντικείμενο έρευνας και ανάλυσης, οι αυξήσεις των τιμών που προσαρμόστηκαν στον πληθωρισμό έχουν μείνει σχεδόν στάσιμες τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Οι κατοικίες είναι εμφανώς οικονομικά ανατιμημένες στις πόλεις της Μόσχας, της Βοστώνης και της Ευρωζώνης. Η Φρανκφούρτη ήταν η μοναδική πόλη όπου σημειώθηκαν διψήφιες αυξήσεις τιμών, οι οποίες ήταν συχνές παγκοσμίως κατά τα προηγούμενα χρόνια. Αντίθετα, υπήρξαν διορθώσεις άνω του 5% σε σχέση με το προηγούμενο έτος στο Σίδνεϊ, το Βανκούβερ και το Ντουμπάι.
Ο Claudio Saputelli, Head of Real Estate στην UBS Global Wealth Management, δηλώνει ότι «η παγκόσμια κατάρρευση των επιτοκίων δεν θα διασώσει την αγορά κατοικίας. Σε πολλές πόλεις τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων δεν αποτελούν πλέον τη μεγαλύτερη δυνατή πρόκληση για τους αγοραστές. Μεγάλος αριθμός νοικοκυριών απλούστατα δεν διαθέτει τα κεφάλαια που απαιτούνται για να πληρούν τα κριτήρια χρηματοδότησης των τραπεζών, γεγονός το οποίο θεωρούμε ότι αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους κινδύνους για την αξία των ακινήτων στα αστικά κέντρα».
Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της έκθεσης και Head of Swiss Real Estate Investments στην UBS Global Wealth Management, συμπληρώνει: «Οι επενδυτές οφείλουν να παραμείνουν προσεκτικοί, κάθε φορά που εξετάζουν τις αγορές κατοικιών σε περιοχές υψηλού κινδύνου φούσκας. Τα ρυθμιστικά μέτρα για τον περιορισμό τυχόν περαιτέρω υπερτίμησης έχουν ήδη προκαλέσει διορθώσεις στην αγορά ακινήτων σε ορισμένες από τις πιο 'επικίνδυνες' πόλεις. Για παράδειγμα, οι πραγματικές τιμές και στις τέσσερις κορυφαίες πόλεις της έκδοσης του UBS Global Real Estate Bubble Index το 2016 έχουν μειωθεί. Κατά μέσο όρο έχουν πέσει κατά 10% από την περίοδο αιχμής και δεν βλέπουμε την τάση αυτή να αντιστρέφεται».
Η κατοχή ιδιόκτητης κατοικίας στις μητροπόλεις αποτελούσε ανέκαθεν σταθερή αξία για την εξασφάλιση της συσσώρευσης πλούτου. Ωστόσο, η έλλειψη οικονομικής βιωσιμότητας ευθύνεται για την επιδείνωση της ελκυστικής ταυτότητας πολλών πόλεων και ευνοεί τη στροφή των θέσεων εργασίας προς τα προάστια. Παρά το γεγονός αυτό, οι βασικοί υποκείμενοι παράγοντες που καθιστούν δημοφιλή τα ακίνητα στα αστικά κέντρα, συμπεριλαμβανομένης της αστικοποίησης, της ψηφιακής επανάστασης και των τεχνητών ελλείψεων, εξακολουθούν βέβαια να υφίστανται και η ανατίμηση των πραγματικών τιμών δεν μπορεί πλέον να θεωρείται δεδομένη.
Οι βαθμολογίες του δείκτη έχουν αυξηθεί σε όλες τις πόλεις εντός της Ευρωζώνης, λόγω των χαμηλών επιτοκίων. Το Παρίσι και η Φρανκφούρτη βρίσκονται πλέον σε περιοχή υψηλού κινδύνου φούσκας. Στη Μαδρίτη και το Μιλάνο, ο κτηματομεσιτικός τομέας ανακάμπτει, αλλά εξακολουθεί να είναι σε αρχικό στάδιο του κύκλου. Σε αντίθεση με τις αντίστοιχες πόλεις στην Ευρωζώνη, οι βαθμολογίες του δείκτη του Λονδίνου και της Στοκχόλμης έχουν μειωθεί κατά το τελευταίο έτος. Η αγορά κατοικίας του Λονδίνου είναι πλέον εκτός περιοχής με κίνδυνο φούσκας, καθώς οι διορθωμένες από τον πληθωρισμό τιμές παρουσιάζουν πτωτικές τάσεις από το απόγειό τους στα μέσα του 2016.
